Guide de la gestion locative

S'informer pour mieux louer

Législation, mandat de gestion, assurances...

Ce guide vous aide à mieux comprendre les enjeux de la gestion locative.

Guide de la gestion locative

Cadre légal de la gestion immobilière

➔ La loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a modifié en profondeur l'activité de la gestion locative et celle du syndic de copropriété. Ces nouvelles dispositions concernent à la fois les professionnels de l'immobilier et les propriétaires bailleurs. Elles constituent autant de nouvelles obligations à respecter.

Dans le domaine de la gestion locative, les contrats locatifs doivent dorénavant faire apparaître certaines mentions obligatoires qui diffèrent en fonction de la location (meublée ou pas). Par exemple, la surface habitable (voir lexique) ou encore le dernier loyer payé par le locataire sortant. Mais la disposition la plus marquante concerne l'encadrement des loyers.

Gestion locative - Loi ALLUR

➔ Loyer encadré

Afin de juguler la hausse des loyers dans les zones d'habitation dites "tendues", la loi ALUR a mis en place un dispositif de régulation appelé encadrement des loyers. En se basant sur les données récoltées par les observatoires des loyers, la préfecture établit un loyer de référence et un loyer de référence majoré, supérieur de 20% au loyer de référence. Ce dernier fixe le montant maximum que le bailleur est en droit de percevoir pour la location de son bien.
Ce plafond est fixé chaque année par arrêt préfectoral. il s'applique aussi bien aux logements nus que meublés, et aux habitations principales ou mixtes.

La liste des communes concernées par cet encadrement est révisée chaque année en fonction de l'évolution du marché immobilier.
La ville de Marseille fait actuellement partie de cette liste.

➔ Loyer libre

L'encadrement des loyers ne s'applique pas dans les cas suivants:

  • • première location du bien
  • • logement vacant depuis plus de 18 mois
  • • logements sociaux
  • • biens loués sous le régime de la loi 1948
  • • logements conventionnés APL ou ANAH
  • • locations saisonnières

Dans les zones d'habitation qui ne sont pas visées par la loi ALUR, le loyer peut également être fixé librement. En revanche, sa réévaluation, lors du renouvellement du bail, est réglementée. Elle pourra cependant faire l'objet d'une hausse supérieure au plafond prévu si le loyer initial a manifestement été sous-évalué.

Propriétaire : se prémunir contre les impayés

➔ Le dispositif VISALE

Même si le taux de loyers impayés se maintient à un niveau très faible (entre 2% et 3%), le propriétaire doit se montrer prévoyant. La Garantie universelle des loyers (GUL), initialement prévue pour le protéger a finalement été écartée au profit du dispositif VISALE, nettement moins protecteur pour le bailleur, puisqu'il ne concerne pas tous les locataires et diminue fortement le plafond de remboursement des loyers impayés.

Garantie-loyers-impayes

Seuls les logements dont le loyer (charges incluses) est inférieur à 1300 € ou 1500 € à Paris intramuros peuvent bénéficier du dispositif Visale.
Le locataire doit avoir moins de 30 ans,ou être nouvellement embauché.

➔ La garantie des loyers impayés

Pour faire face aux impayés de loyer, le propriétaire bailleur peut souscrire un contrat d'assurance lui garantissant d'être indemnisé en cas de défaut de paiement. Le montant de ces remboursements qui peut s'étendre aux frais de procédures ou aux éventuelles dégradations du bien par le locataire, dépend bien sûr du contrat souscrit.

Avant de souscrire un contrat de garantie des loyers impayés (GLI), il faut donc se montrer attentif aux points suivants :

  • • nombre de mois de loyers remboursés (ou montant du plafond de remboursement)
  • • délai de remboursement (le paiement intervient-il dès le 1er mois d'impayé ou après ?)
  • • prise en charge des dégradations immobilières
  • • prise en charge des frais de procédure
  • • départ prématuré du locataire

Gérer, c'est un métier

➔ Le gérant professionnel

Le métier de la gestion locative est réglementé. Si vous faites appel à un gérant professionnel, celui-ci doit impérativement détenir une carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière". Cette carte est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

➔ le mandat de gestion

Pour confier la gestion locative de son bien immobilier à un administrateur de biens, le propriétaire bailleur doit signer avec lui un mandat de gestion. Ce contrat délimite les actions engagées par le gérant et précise les honoraires perçus en échange de ce service.

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